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近年、「タワマン節税」に関するニュースなどが話題になることも多く、2024年からの改正の方向性が注目されています。そこで、不動産が節税になる理由や、今回の改正の背景と概要について紹介します。

〇不動産が節税になる理由

節税対策の基本は、相続財産の評価額を小さくして、相続税を低くすることです。現金はその額が評価額になりますので、現金のままでは節税になりません。しかし、次のような理由から、現金を土地や建物など不動産に変えることで、節税効果が期待できます。

まず、不動産の評価額は、実勢価格よりも低く評価されます。建物の評価額は固定資産税評価額が用いられ、再建築価格をベースに算定されるため建築費の約60％となり、土地の評価額は路線価をベースに算定されるため公示価格の約80％に抑えられます。
さらに、賃貸している場合には、土地は貸宅地や貸家建付地として、建物は貸家として評価され、評価額を圧縮できます。また、要件を満たせば、小規模宅地等の特例の特例を適用でき、評価額を最大80％減額できます。
このように、財産として現金よりも不動産を相続した方が、相続税の評価額が少なく計算されるので、節税になるのです。

〇改正の背景

不動産の中でも、タワマンは、１つの土地に多くの戸数を有している、高層階ほど市場価値が相対的に高いという特徴があるため、より大きな節税効果が期待できます。
土地の評価額の計算には所有面積が用いられますが、タワマンは、土地が高度利用されています。そのため、戸数が増えるほど、1戸当たりの土地の持分は小さくなり、1戸当たりの土地の評価額も低くなります。
また、建物（専有部分）についても、原則として建物全体の評価額に対する占有面積の割合で計算されます。占有面積が同じであれば評価額は同じになりますが、実勢価格は建物の総階数や所在階なども考慮されて、高層階ほど高くなる傾向にあります。

実勢価格と評価額の乖離率は、戸建ての平均1.66倍に対し、マンションは平均2.34倍になっています（国税庁「マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について」より）。こうした実勢価格と評価額の差を利用して大きな節税効果を得るのが「タワマン節税」といわれ、その過度な節税の実態が問題になっていました。

〇改正の概要

そこで、今回の改正では、居住用の分譲マンションを対象に、相続税評価額が市場価格（理論値）の60％未満となっているものについては、60％になるように評価額が補正されることになりました。また、これによって、マンションと戸建てとの格差も是正されます。
具体的には、築年数や所在階など実勢価格を反映する要素が加味された市場価格（理論値）と相続税評価額の評価乖離率が1.67倍以上になる場合は、「現行の相続税評価額×評価乖離率×0.6（最低評価水準）」で評価されます。

この改正は、2024年1月1日以降、相続や贈与によって取得する財産から適用されます。これまでタワマンは節税になりましたが、この改正によって相続税対策の見直しが必要になることがありますので、今後の動向についても注視していきましょう。