今回は不動産をお持ちの方向けに知っていただきたい内容をお送り致します。

不動産を購入して相続税を低く抑える方法
相続税を節税する方法として、不動産を購入する方法があります。これは、不動産の取得価額である「実勢価格」と、相続税を計算する為の価額である「相続税評価額」に大きな差があるためです。

以下では、不動産の評価方法について解説します。

土地の評価方法
土地を評価する方法としては、「路線価方式」と「倍率方式」の2通りあります。

＜路線価方式＞
路線価方式とは、毎年7月に国税庁から発表される路線価をもとに計算する方法になります。路線価とは、1平方メートルあたりの価格になります。よって、土地の相続税評価額は、「路線価×地積」により計算されます。
実際に土地を評価する場合には、上記算式だけでなく、土地の形を加味してさまざまな補正が入ります。
路線価方式により計算した土地の価額は、一般的に国土交通省が公表している公示価格に比べて20%ほど低くなります。
なお、路線価と地積をもとに土地の価額を評価するのは、市街地にある宅地に限定されます。

＜倍率方式＞
倍率方式とは、路線価が設定されていない地域の土地を評価する際に用いられる計算方法になります。この倍率方式は、「固定資産税評価額×倍率」により計算されます。この倍率については、国税庁が場所ごとに定めている為、その倍率を用いることになります。

建物の評価方法
建物の評価をする場合には、土地とは異なり、基本的には「固定資産税評価額×評価倍率（1.0）」となります。すなわち、固定資産税評価額が建物の相続税評価額になります。この固定資産税評価額は、毎年4月頃に送られてくる固定資産税課税明細書に記載されています。ただし、建物を賃貸に出している場合には、それぞれ下記算式によって建物の評価額が決定します。

◆建物1棟を賃貸に出している場合
固定資産税評価額×（1-借家権割合）

◆建物の一部を賃貸に出している場合
固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）

収益不動産の場合の減額について

＜貸家建付地＞
相続された不動産について、賃貸アパートを経営しており、その賃貸アパートに入居者専用の駐車場がある場合には、その駐車場部分が同一敷地内であれば、貸家建付地として、借家権割合が適用されます。その為、通常の土地に比べて評価額が減額されます。ただし、賃貸アパートから離れている場合など、同一敷地内ではない場合には、貸家建付地に該当しないので注意が必要です。

＜借家権割合＞
借家権とは、賃貸マンションの入居者が、その建物を借りる権利のことをいいます。
借家権割合は、賃貸物件の相続税評価額を計算するにあたり利用する一定の割合のことで、全国一律で30%と設定されています。賃貸物件を相続した際には、その物件の相続税評価額から借家権割合の分だけ、評価額の減額に繋がります。

＜小規模宅地の特例＞
収益不動産の場合、小規模宅地の特例も適用できるケースがあります。
収益不動産で、小規模宅地の特例を適用する為には以下の条件を満たす必要があります。

①その不動産賃貸業を親族が引き継ぎ、相続税の申告期限までその事業を営むこと
②相続した親族が、その土地を相続税の申告期限まで保有していること

上記2つの要件を満たせば、貸付事業用宅地等に該当します。

貸付事業用宅地等に該当した場合、200平方メートルを上限に、相続税評価額を50%減額することが可能です。

まとめ
相続税対策として、現預金が多く、不動産などをあまり所有していなければ、相続税評価を下げられる事が可能であり、相続税の節税対策の余地が十分にあるので、対策を検討してみてはいかがでしょうか。

ただし、不動産を保有しすぎると換金性がなくなるので、事前に納税資金を確保する為の試算が必要になります。
過度な不動産の取り組みは税務署から否認される可能性がないわけではないので、専門家にきちんと相談する事をおすすめします。

【ACCESS税理士・不動産鑑定士事務所】では、相続に関する相談をおこなっております。お困りの方や相続についてご検討されている方はお気軽にご相談ください。